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楼市的风险:资金与负债的过度集中,导致房产成为货币的最大载体

南阳中达地产(www.nyzddc.com)  发布日期:2021年5月8日  来源:腾讯网
    任何东西的体量大到一定程度后,要么是机会,要么是灾难。

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按照市值计算,中国房地产已经是世界第一大的资产类别了,总市值达到65万亿美元左右,超过美股和美债。未来如果崩了,巨大的影响不可能仅仅局限于经济领域。

近几十年中,日本的楼市曾经崩过,美国的楼市曾经崩过,香港的楼市曾经崩过,但中国的楼市虽然几乎每个时期都会有人认为已经到了崩溃的边缘,可它就是不崩,不但不崩,反而还一直出在上涨的趋势当中。它的表现让很多人大跌眼镜的同时,也让更多的人一次又一次地错过了上车的机会。

这就是中国楼市的魔幻之处,如果按照它目前的市值来看,说没有泡沫,绝对不可能。它的神奇就在于,明明所有人都认为中国楼市有巨大的泡沫,存在巨大的风险,但它依然可以坚挺地涨下去。而其他地方楼市泡沫所给到我们的经验,对于中国的楼市好像也完全不适用。

曾经美国的次贷危机不是偶然的一次突发事件,而是之前长达6年的居民高强度加杠杆买房,吹起来巨大的房地产泡沫。但是,现在美国房地产的市值也只有中国的一半。而且中国购房者加杠杆买房子强度也不低,但我们依然看不到中国是有任何风险爆发的迹象。

也许我们目前正处在一个风险累积的过程之中。这也很可能是我们的楼市与其他地方楼市的不同之处。

中国老百姓对于房产投资意愿的强烈程度,使得居民的财富大量向房地产集中,不仅如此,居民端的负债率也大都来自于房产的购买。

居民的储蓄成为了购房的首付,而银行的房贷则成为了居民购房的杠杆。这两方面的因素使得大量的资金集中流入到楼市。资金的大量堆积,其实就是楼市风险的本质!

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其实楼市反映出的是居民对于财富的一种焦虑。而这种焦虑在近几年中越发的严重。

一方面老百姓通过收入的增长累积财富的难度越来越大,而另一方面又不得不面对各项生活成本的上涨。这其中在教育、养老等领域表现得尤为突出。

投资房产可能是目前老百姓唯一可以实现财富增长的途径,因为这其中的底层逻辑是,购买房产可能是老百姓唯一一个可以动用杠杆的方式。对于在购房中运用杠杆的认可,其中一个很重要的原因就是,房价不断的上涨,这也使得投资房产的可靠性是非常高的。

不论是任何一个投资品,只要价格不断的上涨,都会吸引巨大的资金。房价在不断上涨,使得楼市成为不断释放出来的货币一个很重要的去处。从另外一个角度来看,楼市拥有吸收巨量货币的属性,是不是也在增加不断释放流动性的信心呢?

从绝对数量上讲,房子绝对是过剩的,但由于升值所带来的财富的增长,足可以让所有人都视而不见。

2020年,商品房的总销售额超过17万亿人民币,创出了的历史新高。这背后是为了应对疫情而释放出大量的货币,这些本应该流向实体经济的货币,很明显大部分都被拿去买房子了。

对于2020年楼市的真实情况,我们看看几组数据,也许会更加直观:

1、根据国家统计局的数据显示,2020年,商品房销售面积为176086万平方米。如果按70%为住宅且户均100平方米进行粗略计算,全年成交住房1237万套。

2、根据民政部公布的数据显示,2020年、全国登记结婚人数813.1万对,同比下降12.2%。

我们都知道结婚是购房的第一大刚性需求,这800多万对的新婚夫妇中就算一半人已经提前准备好房子,那么也有近2/3的成交房产可能与刚需没啥关系,那么这2/3近八百多万套的成交房产都是谁买的呢?估计大部分都是投资吧。

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不得不承认,目前房地产的销售中,实际的刚需其实是非常有限的,绝大部分都是以投资为主,如果把这些投资需求剔除后,房地产的销售量绝对会被砍掉一大半。

而砍掉这一大半销售量后,不只只是销售额减半那么简单,更重要的是房价上涨的动力就会不足,基础就会消失,这对于楼市的打击才是最致命的。这就相当于楼市投资的共识被遏制住了,也就不可能有大量的资金流入到楼市了。

很多人都一个预期,那就是为了金融安全,政府也不希望楼市崩盘,但有一点可能所有人都忽视了,那就是如果楼市真的崩盘,政府可能也没有什么办法。

从这个角度分析,中国楼市之所以到现在还没有释放出真正意义上的风险,很可能就是因为政府对楼市不断调控所导致的。

当楼市过热的时候,调控政策的打压可以给楼市降温,短期内把风险控制住,通过一定程度的调整,让过热的温度释放出来,同时通过对流动性的控制,使得在调控之下,最大限度的降低楼市崩盘的风险。

但所有的事情一定是存在一个极限的,目前来说,很多城市在房价大幅上涨之后已经出现了"买不起,卖不出"的现象,而这种情况可能不会是短期影响楼市的因素,因为这背后是这些城市正在面临着需求的枯竭。

我们也看到了,2020年虽然房地产销售额创出了新高,但楼市并没有迎来普涨格局,严重的分化成为了楼市的主基调,这或许也预示着楼市对于资金的承载力很可能已经无限接近极限了。

或许,这也会导致货币政策的转向,因为目前的楼市就是债务驱动模式,当债务的扩张达到极限后,债务驱动的模式可能就会走到头了,因为这一切就是建立在房价不断上涨的基础上的。

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[浏览人次:52次  摘自:腾讯网]   

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